Потребность изменения имеющейся планировки квартиры особенно актуальна для домов старых построек. При этом масштабы изменений могут быть различными: увеличение полезной площади за счет присоединения площади лоджии или балкона, снос, перенос или возведение перегородок, демонтаж встроенных шкафов, вмешательство в капитальные конструкции и т.д. И не все эти действия безопасны как для здания, так и живущих в нем людей. Поэтому прежде чем начинать вносить изменения в планировку своей квартиры и во избежание различных неприятных ситуаций, связанных с юридическим и судебным разбирательством, рекомендуется ознакомиться с рядом рекомендаций и требований.
Следует помнить, что существуют допустимые изменения, не требующие документального узаконивания в соответствующих инстанциях. К их числу относятся:
- демонтаж межкомнатных перегородок, выполненных из гипса или дерева;
- остекление балконов и лоджий;
- замена оконных и балконных рам, а также межкомнатных и входных дверей;
- переоборудование санузла из раздельного в совмещенный и наоборот;
- изменение ширины и высоты дверных проемов;
- переоборудование сантехнических изделий;
- перенос электрической или газовой плиты на новое место;
- демонтаж встроенных шкафов или антресолей при условии, что они не указаны в технической документации, как отдельное помещение.
Также собственник жилья вправе без всяких согласований и разрешений осуществлять ремонт с заменой не только отделочных материалов, но и видоизменений конструкций потолка и пола.
Все остальные планируемые изменения должны быть узаконены. При этом существует перечень работ, которые не только не удастся узаконить в будущем, но их строго запрещено выполнять. К числу таких работ относятся устройство теплого пола с использованием системы горячего водоснабжения, демонтаж несущих конструкций или их части без предварительных расчетов и оценок, вынос системы отопления на лоджию (балкон), вмешательство в систему вентиляции (демонтаж вентиляционного короба с целью увеличения полезной площади).
Поэтому, прежде всего, требуется согласование перепланировки с жилищной инспекцией или другим органом местного самоуправления. Это обусловлено тем, что существующие инженерные и инженерно-технические системы (например, водо- и электроснабжения) любого здания рассчитаны на определенные нагрузки. Поэтому возможность безопасного осуществления изменений требует расчетов и оценок.
Для того чтобы получить разрешение жилинспекции, необходимо собрать ряд документов, в число которых входят:
- заявление на получение разрешения перепланировки;
- справка из БТИ о существующей планировке квартиры (техпаспорт);
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру (подлинники и нотариально заверенные копии);
- проект архитектурной перепланировки, к которому при необходимости включают проекты изменения систем водоснабжения, канализации, вентиляции и электрификации, согласованные в управлении архитектуры, Роспотребнадзором, МЧС;
- в ряде случаев потребуется дополнительное согласование с газовыми службами и в госэкспертизе;
- письменное согласие на перепланировку всех членов семьи, проживающих в данной квартире;
- заключение Комитета по охране и использованию памятников о возможности перепланировки, которое требуется в обязательном порядке при расположении квартиры в здании, являющимся памятником архитектуры или историко-культурным памятником.
Следует иметь в виду, что орган, принимающий пакет документов к рассмотрению, не вправе требовать другие документы, не входящие в указанный перечень. Кроме того, факт передачи документов должен быть зафиксирован в виде расписки с указанием перечня принятых документов и даты их приема.
Необходимо отметить, что процедура получения всех согласований постоянно совершенствуется, и собственнику жилья не нужно обходить самостоятельно все ведомства (такая практика начинает вводиться повсеместно). В настоящее время работает служба «одного окна», куда подается подготовленный пакет документов, а все согласования осуществляет жилинспекция.
На принятие решения о согласовании или отказе в проведении перепланировки отводится 45 суток с момента подачи документов. Но система «одного окна» в силах осуществить все согласования за 2-3 недели.
В случае отказа заявителю в течение 3 рабочих дней должна быть направлена копия решения об отказе в согласовании перепланировки, при этом в ней должны быть указаны соответствующие основания отказа со ссылками на пункты законодательства о выявленных нарушениях. Однако заявитель все же имеет право оспорить это решение в судебном порядке.
В качестве основных причин отказа в согласовании перепланировки можно отметить несоответствие проекта перепланировки квартиры требованиям действующего законодательства, непредставление требуемых документов или представление документов в орган, деятельность которого не распространяется на вопросы, связанные с перепланировкой.
Жилинспекция (или другой компетентный орган) в случае положительного решения о выдаче разрешения на перепланировку должна составить акт приемочной комиссии, на основании которого будет осуществляться постановка на госучет измененного объекта недвижимости. А собственник жилья с полученным разрешением обращается в БТИ для получения новых документов.
Безусловно, все эти процессы должны быть выполнены до начала перепланировки. Но, как показывает опыт, на оформление всей необходимой документации может уйти несколько месяцев. Поэтому многие собственники жилья сначала производят перепланировку и только после этого или параллельно начинают процесс по ее узакониванию, что сопровождается большими рисками, так как в случае недопустимых изменений, собственника обяжут в судебном порядке восстановить первоначальную планировку (если внесенные изменения несут угрозу жизни и здоровью других людей или нарушают их права и законные интересы) и дополнительно назначат выплату штрафов. Также нужно учитывать, что объект недвижимости с неузаконенной перепланировкой трудно или невозможно будет продать.
Следует отметить, что самопроизвольную перепланировку можно узаконить также в судебном порядке для чего нужно будет произвести экспертизу для оценки безопасности и соответствия другим требованиям и подать исковое заявление в отношении Администрации района, где находится жилой объект. Но это очень длительная и дорогостоящая процедура.
