Для того чтобы осуществлять строительство, ремонт или реконструкцию объектов различного назначения на законных основаниях и не иметь никаких проблем при их сдаче требуется получить разрешение на строительство. Разрешение на строительство – это документ, который не только дает право осуществлять строительство застройщику, но и подтверждает соответствие всей проектной документации существующей планировке территории, установленным требованиям плана градостроительства, а при реконструкции или строительстве линейных объектов проекту межевания территории. Существует ряд объектов, получение разрешения на строительство которых не требуется, среди них можно назвать строительство гаражей, строений и сооружений, располагающихся на индивидуальном земельном участке и не связанных с предпринимательской деятельностью (перечень этих объектов представлен в соответствующем разделе ГрК РФ). Все остальное строительство или реконструкция считается фактом самопроизвольной постройки, влекущим правовые взыскания, вплоть до сноса объекта. Застройщик может получить разрешение на строительство, подав пакет документов, утвержденный Гражданским кодексом РФ, в органы местного самоуправления по месту расположения земельного участка (как правило, это департамент градостроительства и архитектуры). К числу обязательно предоставляемых документов относятся документы о праве собственности на земельный участок, план градостроительства или реквизиты проектов межевания и планировки территории (при строительстве или реконструкции линейных объектов). При строительстве индивидуальных объектов нужно предоставить схему планировки земельного участка с указанием места размещения строящегося объекта. Для застройщика, осуществляющего реконструкцию или строительство капитальных объектов, требуется предоставить всю проектную документацию: пояснительную записку; схему планировки земельного участка с указанием места размещения объекта, подъездных путей, объектов архитектурного наследия и т.д.; схему планировки земельного участка, подтверждающую расположение объекта в соответствии с границами красных линий; проекты архитектурных решений; сводный план инженерно-технических сетей с указанием мест подключения к ним и сведения об инженерном оборудовании; проект по демонтажу или сносу объектов или их частей. Также застройщику нужно предоставить положительные заключения госэкспертизы проектной документации и экологической госэкспертизы, разрешение на отклонение от предельных параметров реконструкции или строительства. В ряде случаев может понадобиться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, не входящее в перечень обязательных документов.
При подаче подготовленный пакет документов должен быть зарегистрирован в канцелярии органа власти, принявшего его, так как рассмотрение и проверка документов и подготовка заключения на выдачу или отклонение разрешения на строительство должно производиться в течение 10 суток. В случае отказа от выдачи разрешения на строительство пакет документов возвращается застройщику, а официальное письмо об отказе с указанием причин должно быть отправлено по почте или курьером с вручением под подпись застройщику или его представителю. Следует отметить, что застройщик вправе повторно обратиться в органы власти за разрешением или оспорить решение об отказе в судебном порядке. Нужно иметь в виду, что застройщик в срок до 10 суток с момента получения разрешения на строительство обязан предоставить в орган, выдавший его, сведения об этажности, высоте, площади, инженерно-технических сетях, копии некоторых разделов проекта и копии документов, содержащие результаты инженерных изысканий, для размещения их в информационной базе обеспечения градостроительной деятельности. Разрешение на строительство выдается бесплатно на срок, указанный в проекте строительства объекта, при этом оно может выдаваться не только на весь объект, но и на отдельные этапы реконструкции или строительства. Этот документ должен храниться у застройщика в течение всего времени строительства и до ввода объекта в эксплуатацию. В ряде случаев установленный срок может быть продлен при условии подачи заявления в срок, не позднее 60 суток до окончания действия разрешения на строительство, указания нового срока строительства объекта и внесения соответствующих изменений в проектную документацию. Но органы власти могут отказать в продлении, если строительство, капитальный ремонт или реконструкция объекта не были начаты. При строительстве индивидуальных объектов разрешение на строительство выдается сроком на 10 лет, что обусловлено отсутствием проекта организации строительства. Продление срока возможно также на 10 лет (неограниченное число раз), что часто используется недобросовестными гражданами с целью избежать налогообложения на недвижимость. Необходимо отметить, что при продаже недостроенного объекта разрешение на строительство остается действительным на установленный срок. Но любое изменение первоначального проекта более чем на 10 % должно быть согласовано с главным архитектором и соответствующим органом власти местной администрации. Кроме того, строительство дополнительных объектов, не указанных в согласованной проектной документации, без разрешения органом власти не допускается. Очень часто строительство объектов, не входящих в соответствующий список ГрК РФ, осуществляется без разрешения на строительство, с целью избежать бюрократических проволочек, потерю времени на оформление всей необходимой документации и т.д. Но следует помнить, что, лица, производившие строительство таких объектов, не приобретают на них права собственности, то есть они не могут их продавать, сдавать в аренду, дарить и т.д. Отсутствие разрешения на строительство может стать основной причиной отказа в вводе объекта в эксплуатацию. Получить право собственности на строительный объект и возможность ввести его в эксплуатацию можно будет в судебном порядке, при этом будут производиться проверки права собственности на земельный участок, соответствия строительного объекта всем требованиям и нормам градостроительства, корректности проекта, на основании которого осуществлялось строительство и подключение к инженерно-техническим сетям и т.д. И не всегда эти проверки дают положительный результат для застройщика. Поэтому, собираясь заниматься строительством, реконструкцией или ремонтом какого-либо объекта, рекомендуется получить консультацию у специалистов по соблюдению всех требований и формальностей. |
